Deudor hipotecario: qué es y cómo lo protege la Ley
Pagar la hipoteca y no morir en el intento cada vez es más difícil para los españoles y parece que la subida de intereses y del euríbor no va a terminar nunca. De hecho, recurrir a préstamos rápidos es algo cada vez más frecuente para poder abonar ciertas letras mensuales a las que no se llega por unas circunstancias u otras.
Se entiende por deudor hipotecario a esa persona o entidad que después de comprar un inmueble con un crédito hipotecario se compromete a devolverlo en el tiempo establecido. Este concepto es el protagonista indiscutible de todas las transacciones inmobiliarias.
A quién se considera deudor hipotecario
Se incluyen como deudores hipotecarios a todos los individuos o entidades que hayan firmado un acuerdo hipotecario. Todos ellos se comprometen con una entidad financiera para adquirir una propiedad y saldarla según el acuerdo firmado. Este acuerdo es un contrato y tiene validez legal para ambas partes.
No es lo mismo hipotecante que deudor, aunque ambas figuras estén relacionadas. El hipotecante es esa persona propietaria de un bien inmueble que lo usa como garantía para la deuda de un tercero con una entidad acreedora. Su propiedad se ofrece como garantía, pero él no es deudor directo.
La Ley Hipotecaria española tiene una serie de medidas para proteger los derechos de los deudores hipotecarios vulnerables. En el año 2012, el Gobierno incorporó un Real Decreto para protegerlos de sus acreedores. Entre las medidas, se incluía la moratoria de 2 años para poder ejecutar desahucios en vivienda habitual para los más vulnerables.
Código de buenas prácticas
Algunas entidades bancarias disponen de un código de buenas prácticas para los deudores hipotecarios. Para saber si la tuya está adherida a él, la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional publica en el BOE dos listados: el RD-ley 6/2012 y el RD-ley 19/2022.
Requisitos de vulnerabilidad
No todos los hipotecados cumplen los requisitos de vulnerabilidad que les permite ser parte de este código. El límite anual de la renta se calcula teniendo en cuenta el IPREM anual de 14 mensualidades de la unidad familiar. Si el esfuerzo ha subido como poco un 1,5 se tiene derecho a:
1. Reducir el tipo de interés aplicable al euríbor -0,10 por 100 mientras dure el periodo de carencia.
2. Ampliar el plazo de amortización hasta 40 años desde la fecha de concesión del préstamo.
3. Carencia de amortización del capital en un plazo de 5 años.
Si la tasa de esfuerzo ha subido menos de ese 1,5: la carencia en la amortización disminuye a 2 años, la ampliación del plazo de amortización es hasta 7 años sin superar los 40 desde que se concediera el préstamo y la bajada del tipo de interés es del 0,5 por 100 del valor actual neto del crédito.
Reestructuración de la deuda
Tal y como informa el portal del cliente del Banco de España, la primera medida del código de buenas prácticas es la reestructuración de la deuda. Si es imposible, se puede pedir una quita, es decir, una reducción de capital o “dación en pago” de la casa. En caso de que la vivienda se haya ejecutado, se puede pedir alquilarla con una renta más asequible.
Los problemas económicos pueden hacer que no se paguen las mensualidades de la hipoteca. Si se acumulan, surgen intereses por demora y comisiones por no pagar. La entidad bancaria puede emprender un proceso judicial, lo que supone un gasto a añadir además de la deuda.
Con una reestructuración se incluye la deuda total con el capitán vencido, las comisiones por impago, los intereses por demora, las costas y otros gastos. A la hora de aplicar el código, el banco no exigirá el pago de las letras pendientes porque también son objeto de reestructuración.
El plan de reestructuración no es posible para aquellas personas en umbral de exclusión cuyo precio de compra de la vivienda habitual es superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar. Los avalistas también pueden acogerse al código de buenas prácticas si se está en ese umbral y el banco deberá utilizar todo el patrimonio del deudor principal antes que el suyo.